EZB bei 2,00 %: Warum die Anschlussfinanzierung nicht billiger wird

Am 5. Juni 2025 hat die EZB den Einlagensatz auf 2,00 Prozent gesenkt, zum achten Mal seit Juni 2024, als er bei 4,00 Prozent stand. Die Bauzinsen sind nicht gefolgt: Ein neues Darlehen mit bis zu zehn Jahren Zinsbindung kostet rund 3,5 Prozent, etwas mehr als im Dezember. Ein Darlehen mit fester Verzinsung richtet sich nach den zehnjährigen Kapitalmarktzinsen, nicht nach dem Tagesgeldsatz der EZB, und diese sind im Frühjahr gestiegen. Wer eine Zinsbindung hat, die 2026 oder 2027 endet, sollte nicht länger auf Frankfurt warten, sondern drei Dinge entscheiden: Forward-Darlehen ja oder nein, wohin mit der Sondertilgung, und wie lange die nächste Bindung laufen soll.

Was die EZB beschlossen hat und was sich dadurch nicht bewegt

Der EZB-Rat hat alle drei Leitzinsen mit Wirkung zum 11. Juni um 25 Basispunkte gesenkt: die Einlagefazilität auf 2,00 Prozent, den Hauptrefinanzierungssatz auf 2,15 Prozent, die Spitzenrefinanzierung auf 2,40 Prozent. Die Fachleute der EZB erwarten für 2025 eine Inflation von 2,0 Prozent und für 2026 von 1,6 Prozent. Christine Lagarde sagte in der Pressekonferenz, man nähere sich dem Ende eines geldpolitischen Zyklus.

Daneben die andere Reihe. Nach der Zinsstatistik der EZB kosteten neue Wohnungsbaukredite in Deutschland mit einer Zinsbindung von über fünf bis zehn Jahren im Dezember 2024 durchschnittlich 3,32 Prozent und im April 2025, dem letzten veröffentlichten Monat, 3,48 Prozent. In derselben Zeit fiel der Einlagensatz von 3,00 auf 2,25 Prozent. Der Leitzins ging um einen Dreiviertelpunkt zurück, der Bauzins stieg.

Warum folgen die Bauzinsen der Bundesanleihe und nicht der EZB?

Eine Bank, die für zehn Jahre fest verleiht, besorgt sich das Geld für zehn Jahre, in der Regel über Pfandbriefe, und sichert es mit zehnjährigen Swaps ab. Beides wird im Verhältnis zur zehnjährigen Bundesanleihe bepreist. Deren Rendite wiederum ist die Erwartung des Marktes an die kurzfristigen Zinsen über die gesamten zehn Jahre, zuzüglich eines Aufschlags für das Inflationsrisiko und für die Menge an Schulden, die der Staat verkaufen will.

Dieser letzte Teil hat sich in diesem Jahr bewegt. Die zehnjährige Bundesanleihe rentierte im Dezember 2024 im Schnitt mit 2,18 Prozent, im Mai 2025 mit 2,56 Prozent. Der größte Teil des Anstiegs fiel auf wenige Tage Anfang März, als Union und SPD ein Sondervermögen von 500 Milliarden Euro für Infrastruktur und eine gelockerte Schuldenbremse für Verteidigung ankündigten: Die Rendite sprang um mehr als 0,3 Prozentpunkte auf über 2,8 Prozent, und der Vermittler Interhyp meldete zehnjährige Darlehen bei 3,4 Prozent, wobei die Mehrheit seines Bankenpanels für das zweite Halbjahr höhere Zinsen erwartete.

Die Senkungen der EZB dagegen waren lange angekündigt und seit Monaten eingepreist. Eine Zinssenkung drückt die zehnjährigen Zinsen nur, wenn sie überrascht. Die vom 5. Juni hat niemanden überrascht. Auf den Einlagensatz reagiert alles Kurzfristige: Tagesgeld, variable Darlehen, Geldmarktfonds. Ihre Anschlussfinanzierung gehört nicht dazu.

Was der Abstand für ein Darlehen von 2016 bedeutet

Im Juni 2016 wies dieselbe Statistik 1,60 Prozent aus. Angenommen, Sie haben damals 300.000 Euro zu 1,6 Prozent mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung aufgenommen. Die Rate beträgt 900 Euro im Monat, nach zehn Jahren stehen noch rund 235.000 Euro offen.

Im letzten Monat des alten Darlehens sind 313 Euro der Rate Zinsen. Bei 3,5 Prozent auf dieselbe Restschuld sind es 685 Euro. Zahlen Sie weiter 900 Euro, bleiben 215 Euro Tilgung, das entspricht 1,1 Prozent anfänglicher Tilgung, und das Darlehen liefe noch 41 Jahre. Für wieder 2 Prozent Tilgung brauchen Sie 1.077 Euro im Monat. Bei 4,5 Prozent decken die 900 Euro kaum mehr als die Zinsen.

Bei einer vermieteten Wohnung lautet die Frage, ob die Miete den neuen Kapitaldienst trägt. Bei vielen Darlehen von 2016 wird sie das, weil die Mieten gestiegen sind und ein Fünftel der Schuld getilgt ist. Aber die Zahl muss je Objekt gerechnet werden, und zwar jetzt, nicht erst, wenn das Prolongationsangebot der Bank im Briefkasten liegt.

Was Eigentümer jetzt tun können

Ein Forward-Darlehen, wenn das Ende nah genug ist

Ein Forward-Darlehen legt heute den Zins eines Darlehens fest, das erst später ausgezahlt wird. Angeboten werden Vorlaufzeiten bis zu fünfeinhalb Jahren, der Aufschlag liegt bei etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlauf; manche Banken verzichten in den ersten sechs bis zwölf Monaten darauf. Bei einer Zinsbindung, die im Dezember 2026 endet, also in achtzehn Monaten, sind das 0,18 bis 0,54 Punkte auf den heutigen Zins.

Das ist eine Versicherung, und sie bindet beide Seiten. Sind die Zinsen 2026 niedriger, müssen Sie das Darlehen trotzdem abnehmen oder der Bank eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Unsere Sicht: Innerhalb von zwölf Monaten kostet das Forward-Darlehen wenig und nimmt Ihnen das eine Risiko, das Sie nicht beeinflussen können. Ab vierundzwanzig Monaten nähert sich der Aufschlag dem, was ein normales Zinsjahr Sie ohnehin kosten würde, und es kommt darauf an, ob ein Zins von 4,5 Prozent die Rechnung des Objekts kippen würde. Wenn ja, zahlen Sie die Prämie. Wenn er nur ärgerlich wäre, warten Sie.

Sondertilgung: nicht automatisch

Der übliche Rat lautet, vor dem Ende der Zinsbindung jede Sondertilgung auszuschöpfen. Bei einem Darlehen zu 1,6 Prozent ist das oft falsch. Die vorzeitige Tilgung spart 1,6 Prozent im Jahr. Bei einer vermieteten Immobilie sind die Zinsen Werbungskosten, bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent kostet die Schuld nach Steuern also rund 0,9 Prozent. Ein Tagesgeldkonto mit beispielsweise 2 Prozent bringt nach Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag etwa 1,5 Prozent. Das Geld ist auf dem Konto mehr wert, und es bleibt verfügbar.

Entscheidend ist, dass es am Tag des Zinsbindungsendes vorhanden ist. An diesem Tag lässt sich die Restschuld in beliebiger Höhe ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. 30.000 Euro, die bis dahin zurückgelegt sind, bringen das Beispiel auf 205.000 Euro Restschuld und die Rate bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung auf 939 Euro. Beim selbst genutzten Haus, wo die Zinsen nicht abziehbar sind, liegen beide Wege nah beieinander, und der einfachere gewinnt.

Die nächste Zinsbindung und § 489 BGB

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann der Darlehensnehmer jedes Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, und nach Absatz 4 lässt sich dieses Recht vertraglich nicht ausschließen. Eine Zinsbindung von fünfzehn Jahren ist damit eine Obergrenze für fünfzehn Jahre und ein Ausstieg nach zehneinhalb. Im April 2025 kosteten Darlehen mit über zehn Jahren Bindung durchschnittlich 3,65 Prozent, solche mit fünf bis zehn Jahren 3,48 Prozent. Für eine Immobilie, die wir behalten wollen, würden wir diese 0,17 Punkte zahlen: Der Darlehensnehmer erhält eine Option, die ihm die Bank nicht mehr nehmen kann. Beim Forward-Darlehen beginnen die zehn Jahre mit der Auszahlung, nicht mit der Unterschrift.

Eine zweite Bank fragen

Das Prolongationsangebot Ihrer Bank ist ein Preis, kein Urteil. Ein Wechsel bedeutet, die Grundschuld an die neue Bank abzutreten. Das kostet Gebühren, aber weit weniger als ein Viertelpunkt über zehn Jahre auf 235.000 Euro.

Nichts davon ist Steuer- oder Finanzierungsberatung für Ihren Fall; die Einzelheiten entscheiden Ihr Berater und Ihr Darlehensvertrag. Die Vorbereitung passt auf ein Blatt: je Darlehen das Datum des Zinsbindungsendes, die Restschuld an diesem Tag aus dem Tilgungsplan, die noch nicht genutzten Sondertilgungsrechte und die Rate bei 3,5 und bei 4,5 Prozent.