Die Zinsbindung endet: die Anschlussrechnung für eine Mietwohnung

Wenn die Zinsbindung einer vermieteten Immobilie endet, entscheiden vier Zahlen, was zu tun ist: die Restschuld, der Kapitaldienst zum neuen Zins, der Beleihungsauslauf heute und die Rendite auf das Eigenkapital, das gebunden bleibt, wenn Sie weitermachen. Bei einem Darlehen von 2016 mit unter 2 Prozent verdoppelt der neue Zins die Zinslast ungefähr. Die Monatsrate kann trotzdem unverändert aussehen, und genau darin liegt die Falle: Dieselbe Rate tilgt dann weniger als halb so viel.

Im Juni haben wir über die Zinssenkung der EZB und die Frage geschrieben, warum die Bauzinsen nicht folgten, und über den Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen. Hier geht es um die Rechnung des Objekts selbst, für Eigentümer, deren Anschlussfinanzierung in den nächsten Monaten ansteht.

Die Ausgangslage, mit erfundenen Zahlen

Angenommen, Sie haben im Februar 2016 eine Wohnung in einer deutschen Großstadt für 400.000 Euro gekauft und 320.000 Euro zu 1,9 Prozent für zehn Jahre fest finanziert. Die Rate beträgt 1.040 Euro im Monat, das waren 2 Prozent anfängliche Tilgung. Die Zinsbindung endet am 28. Februar 2026.

Nach 120 Raten beträgt die Restschuld rund 249.600 Euro. Sie haben 70.400 Euro getilgt und 54.400 Euro Zinsen gezahlt. Im letzten Jahr des alten Darlehens entfallen etwa 4.800 Euro auf Zinsen und 7.700 Euro auf Tilgung, weil bei einem Annuitätendarlehen jede Rate etwas weniger Zins und etwas mehr Tilgung enthält als die vorige.

Die Wohnung bringt 1.250 Euro Kaltmiete im Monat, 15.000 Euro im Jahr. Nicht umlagefähige Kosten und eine Instandhaltungsrücklage machen 2.700 Euro aus. Vor Kapitaldienst bleiben 12.300 Euro.

Was kostet der Kapitaldienst zum neuen Zins?

Der Baufinanzierungsvermittler Interhyp nannte in seinem Zinsupdate vom 6. November 2025 für zehnjährige Darlehen einen Durchschnitt um 3,6 Prozent; 60 Prozent der Experten seines Bankenpanels erwarten für 2026 eine Bewegung in Richtung 4 Prozent. Ihr eigenes Angebot hängt von Bank, Objekt und Beleihungsauslauf ab. 3,6 Prozent sind hier eine Arbeitsannahme.

Bei 3,6 Prozent kosten 249.600 Euro im ersten Jahr knapp 9.000 Euro Zinsen. Das sind rund 4.200 Euro mehr als heute.

Auffangen lässt sich das auf zwei Wegen, und den ersten bieten Banken gern an.

Bleibt die Rate bei 1.040 Euro, ändert sich auf Ihrem Konto nichts. Es ändert sich, dass die Tilgung im ersten Jahr von 7.700 auf 3.500 Euro fällt und Sie nach zwanzig Jahren Eigentum noch mehr als die Hälfte des Kaufpreises schulden. Liegt der Zins bei Vertragsschluss bei 4 Prozent, tilgt dieselbe Rate nur noch 1 Prozent.

Der Kapitaldienst im Verhältnis zur Miete zeigt, was die Wohnung allein trägt. 12.300 Euro Nettomiete decken 12.480 Euro Kapitaldienst bei der alten Rate fast genau. Bei 1.165 Euro im Monat beträgt der Kapitaldienst 13.980 Euro, und Sie legen vor Steuern etwa 1.700 Euro im Jahr aus anderem Einkommen dazu.

Die Steuer mildert den Zins, nicht die Tilgung

Zinsen für das Darlehen einer vermieteten Immobilie sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, die Tilgung ist es nicht. Die zusätzlichen 4.200 Euro Zinsen mindern Ihre steuerpflichtigen Mieteinkünfte um denselben Betrag. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent kostet der höhere Zins nach Steuern eher 2.400 Euro im Jahr. Dieselbe Logik senkt den Wert einer Sondertilgung: Wer ein Darlehen zu 3,6 Prozent auf ein vermietetes Objekt zurückführt, spart 3,6 Prozent vor und etwa 2,1 Prozent nach Steuern. Das ist der Mechanismus, keine Steuerberatung; Ihr Berater kennt Ihren Satz und weiß, ob das Objekt im Privat- oder Betriebsvermögen liegt.

Der Beleihungsauslauf nach zehn Jahren

Der Beleihungsauslauf (LTV) ist die Restschuld geteilt durch den Wert des Objekts. Beim Kauf lag er bei 80 Prozent. Ließe sich die Wohnung heute für 460.000 Euro verkaufen, sind es 54 Prozent.

Für den Preis des neuen Darlehens ist das wichtig. Banken kalkulieren in Stufen, und auf die Schwelle von 60 Prozent kommt es an, weil eine Hypothek nach § 14 Pfandbriefgesetz nur bis 60 Prozent des Beleihungswerts zur Deckung von Pfandbriefen dienen darf. Eine Einschränkung: Der Beleihungswert ist der eigene, vorsichtige Wert der Bank und liegt unter dem Marktpreis. Ein Darlehen bei 54 Prozent des Marktwerts kann bei 62 Prozent des Beleihungswerts liegen. Fragen Sie die Bank, welchen Wert und welche Stufe sie angesetzt hat; einige tausend Euro Sondertilgung zum Ablauftermin können das Darlehen in die günstigere Stufe bringen.

Die Möglichkeiten

Zum Ablauftermin sind Sie frei. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB kann der Darlehensnehmer mit einer Frist von einem Monat zum Ende der Zinsbindung kündigen, und eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an. Was Sie an diesem Tag zurückzahlen, kostet nichts zusätzlich.

Prolongation. Ihre Bank schickt ein Angebot, meist einige Monate vor dem Ende. Es braucht keinen neuen Grundbucheintrag und keine Unterlagen, und eben deshalb ist es selten der beste Zins der Bank. Nehmen Sie es als Vergleichsmaßstab.

Bankwechsel. Die neue Bank übernimmt die Grundschuld durch Abtretung. Das kostet je nach Betrag einige hundert Euro für Notar und Grundbuch. Auf 249.600 Euro sind 0,2 Prozentpunkte weniger Zins rund 500 Euro im Jahr, der Wechsel rechnet sich also im ersten Jahr.

Sondertilgung zum Ablauftermin. Wenn Sie Liquidität halten, die nach Steuern weniger als etwa 2 Prozent bringt, senkt eine Einmalzahlung das Risiko und verbessert womöglich die Stufe. Ist diese Liquidität für Kapitalabrufe oder das nächste Dach vorgesehen, bleibt sie, wo sie ist.

Kürzere oder längere Zinsbindung. Fünf Jahre sind meist günstiger als zehn, fünfzehn teurer. Die ehrliche Frage ist, ob Sie die Wohnung fünfzehn Jahre halten wollen. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB jedes Festzinsdarlehen mit sechs Monaten Frist kündigen. Eine Bindung über fünfzehn Jahre ist also eine Option, aus der Sie herauskommen, gegen Aufpreis.

Wann Verkaufen die ehrliche Antwort ist

Sehen Sie sich an, was Ihr Eigenkapital verdient, wenn Sie die Wohnung behalten. Bei einem Wert von 460.000 Euro und einer Restschuld von 249.600 Euro stecken 210.400 Euro Eigenkapital darin. 12.300 Euro Nettomiete abzüglich 9.000 Euro Zinsen ergeben 3.300 Euro, das sind 1,6 Prozent auf dieses Eigenkapital, vor Steuern und vor jeder Wertänderung. Mit dem alten Darlehen ergab dieselbe Rechnung 3,6 Prozent.

1,6 Prozent sind für sich kein Grund zu verkaufen. Mieten können im gesetzlichen Rahmen steigen, das Darlehen schrumpft, die Wohnung kann an Wert gewinnen. Die Zahl gehört aber neben die Alternativen auf den Tisch, und drei Bedingungen zusammen machen den Verkauf zur besseren Antwort: Die Miete trägt den Kapitaldienst nicht bei einer Tilgung, die das Darlehen jemals beendet, Sie müssten das Objekt aus Einkommen stützen, das Sie anderswo brauchen, und Sie erwarten nicht, dass Miete oder Wert die Lücke schließen.

Der Kalender liefert einen weiteren Punkt. Bei einer Immobilie im Privatvermögen ist ein Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG nur steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen, gerechnet von Kaufvertrag zu Kaufvertrag. Eine zehnjährige Zinsbindung und die zehnjährige Frist enden oft innerhalb weniger Wochen. Im Beispiel liegt ein Verkaufsvertrag nach Februar 2026 außerhalb der Frist, und der Ablauftermin ist der eine Tag, an dem sich das Darlehen ohne Entschädigung ablösen lässt. Wer in den nächsten zwei, drei Jahren ohnehin verkaufen will, sollte das entscheiden, bevor er eine neue Zinsbindung über zehn Jahre unterschreibt.

Legen Sie also die vier Zahlen auf eine Seite, bevor das Angebot der Bank kommt: Restschuld, Kapitaldienst bei zwei Zinssätzen und zwei Tilgungshöhen, Beleihungsauslauf auf den Wert der Bank und Eigenkapitalrendite. Und vergleichen Sie mindestens zwei Angebote mit der Prolongation.