Mietrendite: brutto, netto und was von der Wohnung wirklich bleibt

Die Rendite im Exposé ist die Jahresmiete geteilt durch den Angebotspreis. Sie lässt die Kaufnebenkosten weg, die Kosten, die ein Vermieter nicht umlegen kann, das Darlehen und die Steuer. Im Beispiel unten bringt eine Hamburger Wohnung, die mit 4,1 Prozent brutto beworben wird, netto 3,0 Prozent auf das, was der Käufer tatsächlich zahlt. Das eigene Geld verzinst sich mit rund 2,5 Prozent im Jahr, vor jeder Wertänderung, und auf dem Konto fehlen jeden Monat etwa 200 Euro.

Keine dieser Zahlen ist falsch. Sie beantworten verschiedene Fragen, und das Exposé beantwortet diejenige, die dem Verkäufer schmeichelt.

Was die Bruttorendite misst und was sie weglässt

Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Angenommen, eine Wohnung mit 70 Quadratmetern wird für 280.000 Euro angeboten und ist für 950 Euro im Monat vermietet. Zwölf Monate ergeben 11.400 Euro, und 11.400 geteilt durch 280.000 sind 4,07 Prozent. Das ist die Zahl im Exposé. Alle Zahlen dieses Beispiels sind zur Veranschaulichung erfunden.

Die erste Korrektur betrifft den Nenner. Ein Käufer zahlt Grunderwerbsteuer, die die Bundesländer zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in vier Ländern festgelegt haben; Hamburg verlangt 5,5 Prozent. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit angenommenen 2 Prozent und eine Maklerprovision von 3,57 Prozent, zusammen rund 31.000 Euro Kaufnebenkosten. Die Wohnung kostet 311.000 Euro. Dieselbe Miete auf diese Summe sind 3,67 Prozent, und für das Gebäude ist noch kein Euro ausgegeben.

Von brutto zu netto: die nicht umlagefähigen Kosten

Der Mieter trägt neben der Miete die Betriebskosten, aber nur die, die die Betriebskostenverordnung zulässt. Ihr Paragraf 1 nimmt zwei Gruppen ausdrücklich aus: Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Sie bleiben beim Eigentümer. Bei einer Eigentumswohnung kommen sie als nicht umlagefähiger Teil des monatlichen Hausgelds.

Für das Beispiel nehmen wir pro Jahr an: 360 Euro für den WEG-Verwalter, 840 Euro Zuführung zur Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft, 500 Euro für Reparaturen in der Wohnung und 228 Euro Mietausfall, zwei Prozent der Jahresmiete für einen Mieterwechsel alle paar Jahre. Zusammen 1.928 Euro.

Die Nettomietrendite stellt das, was bleibt, den Gesamtkosten gegenüber: 9.472 Euro geteilt durch 311.000 Euro sind 3,05 Prozent. Ein Prozentpunkt ist weg, ein Viertel der beworbenen Zahl, und die Annahmen sind milde. Ein älteres Haus mit dünner Rücklage und einer Sonderumlage für ein neues Dach sieht schlechter aus. Die Rücklage ist die Zeile, die man bei jedem Kauf hinterfragen sollte: Lassen Sie sich die letzten drei Jahresabrechnungen der Gemeinschaft und die Protokolle der Eigentümerversammlungen geben und lesen Sie, was aufgeschoben wurde.

Was das Darlehen mit dem Ergebnis macht

Angenommen, der Käufer nimmt 224.000 Euro auf, also 80 Prozent des Kaufpreises, zu angenommenen 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung. Nebenkosten und die übrigen 20 Prozent kommen aus Erspartem, das Eigenkapital beträgt 87.000 Euro. Der Kapitaldienst liegt bei 12.992 Euro im Jahr, rund 1.083 Euro im Monat. Im ersten Jahr sind davon 8.433 Euro Zinsen und 4.559 Euro Tilgung.

Nun zwei Zahlen nebeneinander. Die Wohnung erwirtschaftet 3,05 Prozent auf ihre Gesamtkosten. Das Darlehen kostet 3,8 Prozent. Jeder geliehene Euro bringt weniger, als er kostet, die Fremdfinanzierung senkt also die Rendite auf das eigene Geld. Das ist ein negativer Hebel, und er ist bei einer deutschen Stadtwohnung zu heutigen Preisen und Zinsen der Normalfall. Die verbreitete Aussage, das Darlehen „hebele“ die Rendite, stimmt nur, solange die Nettorendite über dem Zins liegt, wie in den meisten Jahren nach 2010.

Die Liquiditätsrechnung vor Steuern: 9.472 Euro aus der Wohnung, 12.992 Euro an die Bank. Der Eigentümer legt 3.520 Euro im Jahr dazu, 293 Euro im Monat.

Was das Finanzamt dazugibt oder nimmt

Mieteinnahmen werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Abziehbar sind die Zinsen, die tatsächlich angefallenen nicht umlagefähigen Kosten und die Abschreibung: 2 Prozent pro Jahr auf den Gebäudeanteil bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 3 Prozent bei Fertigstellung nach 2022 (§ 7 Abs. 4 EStG). Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.

Wir nehmen an, dass 75 Prozent der 311.000 Euro auf das Gebäude entfallen; die AfA beträgt dann 4.665 Euro im Jahr. Ein Detail geht hier oft schief. Die 840 Euro, die in die Erhaltungsrücklage fließen, sind bei Zahlung nicht abziehbar. Der Bundesfinanzhof hat am 14. Januar 2025 bestätigt (IX R 19/24), dass Werbungskosten erst entstehen, wenn die Gemeinschaft das Geld ausgibt.

Das steuerliche Ergebnis im ersten Jahr: 11.172 Euro vereinnahmte Miete, abzüglich 8.433 Euro Zinsen, 360 Euro Verwaltung, 500 Euro Reparaturen und 4.665 Euro AfA. Das ist ein Verlust von 2.786 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, mindert er die Einkommensteuer um rund 1.170 Euro. Die Unterdeckung sinkt von 3.520 auf 2.350 Euro im Jahr, knapp 200 Euro im Monat. Das ist eine Skizze und keine Steuerberatung; allein die Aufteilung zwischen Boden und Gebäude kann das Ergebnis spürbar verschieben, und über Ihren Fall entscheidet Ihr Steuerberater.

Was bleibt also wirklich?

Drei Antworten, jede richtig.

In Liquidität: minus 2.350 Euro im Jahr. Die Wohnung trägt sich nicht.

Im Vermögen: Der Eigentümer legt 2.350 Euro dazu, und die Schuld sinkt um 4.559 Euro. Das Reinvermögen steigt um rund 2.200 Euro, sofern die Wohnung ihren Wert hält.

Als Eigenkapitalrendite: Der Überschuss der Wohnung von 9.472 Euro, abzüglich 8.433 Euro Zinsen, zuzüglich 1.170 Euro Steuereffekt, ergibt 2.209 Euro. Auf 87.000 Euro Eigenkapital sind das 2,5 Prozent.

Warum die Rendite im Exposé nicht Ihre ist

Ein Kauf zu diesen Zahlen ist eine Wette auf zwei Dinge, die in der Tabelle nicht vorkommen: dass sich die Miete erhöhen lässt und dass der Preis der Wohnung steigt. Beides kann eintreten. Mieterhöhungen sind durch die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenzen des BGB begrenzt, und einen Anspruch auf Wertsteigerung hat niemand. Ein Käufer sollte zumindest wissen, dass die laufende Rendite 2,5 Prozent beträgt, bei monatlicher Zuzahlung, und dass alles darüber Erwartung ist.

Der zweite Punkt ist das Ende der Zinsbindung. Die 2,5 Prozent gelten so lange wie die 3,8 Prozent. Was bei der Anschlussfinanzierung passiert, haben wir im Dezember durchgerechnet, und warum Bauzinsen nicht einfach der EZB folgen, in einem früheren Beitrag.

Rechnen Sie vor der Unterschrift das Exposé in vier Zeilen nach: Miete auf Gesamtkosten, abzüglich Eigentümerkosten, abzüglich Zinsen, plus oder minus Steuer. Liegt die vierte Zeile unter dem, was eine zehnjährige Bundesanleihe zahlt, braucht der Kauf einen anderen Grund als die Rendite.